Centra danych z wyjątkowymi perspektywami w Polsce

Ilość inwestycji, jakie realizowane są w poszczególnych sektorach nieruchomości stoi dziś na zróżnicowanym poziomie. Coraz lepiej zaczynają jednak radzić sobie w Polsce tzw. sektory alternatywne. Biorąc pod uwagę aktualne potrzeby rynku najlepsze możliwości wzrostu ma szeroko pojęty sektor living oraz inwestycje w nieruchomości związane z rozwojem takich obszarów, jak transformacja energetyczna czy gromadzenie i przetwarzanie danych. Szczególnie duże szanse na szybki rozwój zasobów w Polsce i budowę klasy aktywów, która stanie się konkurencyjna dla standardowych sektorów mają centra danych. 

Rynek data centers na świecie rośnie w imponującym tempie, o czym świadczą publikowane dane. W 2022 roku ich globalna moc wynosiła 4,9 GW, a w 2023 roku osiągnęła już 7,4 GW. W Europie największe huby dla sektora znajdują się w Londynie, Frankfurcie, Amsterdamie, Paryżu i Dublinie. 

Polski rynek jest na początku swojej drogi, ale szeroką skalę rozwoju zapewniają nam wciąż niższe koszty realizacji projektów, tańsza budowa i grunty niż w Europie oraz małe nasycenie tego typu infrastrukturą w porównaniu z rynkami zachodnimi. Zwiększające się zapotrzebowanie na usługi cyfrowe, przekłada się na rozwój chmury obliczeniowej i wpływa także na tempo rozwoju inwestycji w centra danych w Polsce, co szczególnie widoczne jest od czterech lat.  

Wzrost segmentu podbija teraz dodatkowo rozwój sztucznej inteligencji. I to właśnie AI jest aktualnie turbiną napędzającą popyt na moc obliczeniową i gromadzenie danych, a tym samym  wzrost inwestycyjny branży. W Polsce inwestycje w centra przetwarzania danych dedykowane sztucznej inteligencji są dopiero na etapie przygotowania, ale skala projektów, jakie możemy ostatnio obserwować w tym sektorze jest naprawdę duża.    

Oblicza się, że w kraju mamy ponad czterdzieści centrów danych, z których ponad jedna trzecia znajduje się w Warszawie. Prognozy mówią o prawie dwukrotnym zwiększeniu mocy (obecnie 310 MW) centrów danych działających w Polsce w ciągu czterech, pięciu lat.

Przyspieszenie w branży widoczne jest, zarówno w ilości, jak i wartości projektów. Wystarczy spojrzeć na ostatnie informacje. Firma Atman, której głównym udziałowcem jest Global Compute Infrastructure, zawarła niedawno umowę na finansowanie rozbudowy centrów danych na kwotę 1,35 mld zł. Kredyt udzielony przez sześć instytucji finansowych jest największym finansowaniem uzyskanym dotąd w Polsce na rozwój centrów danych. Kapitał ma zostać przeznaczony głównie na budowę nowego kampusu Waw-3 w Duchnicach pod Warszawą, który pomieści ponad 50 tys. serwerów w trzech budynkach o łącznej powierzchni blisko 19 tys. mkw., a także na rozbudowę istniejących obiektów firmy. Pierwszy budynek oferujący 14,4 MW mocy ma być ukończony w ostatnim kwartale tego roku. 

W Jawczycach koło Warszawy otwarte zostało w ubiegłym roku pierwsze w Polsce centrum danych Grupy Data4 o mocy 8 MW. Drugie ma zostać oddane przed końcem tego roku. Na terenie rozbudowywanego kampusu docelowo powstaną cztery budynki ogółem o powierzchni 50 tys. mkw. i łącznej mocy 60 MW, a całkowity koszt tej inwestycji wyniesie 1 mld zł. 

W kampusie firmy Vantage Data Centers na warszawskich Bielanach od 2022 roku działa pierwszy z dwóch zaplanowanych w nim obiektów. Po osiągnięciu pełnej gotowości operacyjnej na łącznej powierzchni 36 tys. mkw. kompleks zapewniać ma 48 MW mocy obliczeniowej. 

Proces inwestycyjny i grunty 

Pytanie, jak silną lokalizacją na sektorowej mapie ma szansę stać się Warszawa, która ma w Polsce największy potencjał, dzięki lokalizacji regionów chmurowych Microsoftu i Google’a, które nawiązały współpracę z Chmurą Krajową i deklarują olbrzymie inwestycje. Sprzyjający wpływ na rozwój dalszych inwestycji w Warszawie ma konieczność zachowania małej odległości centrów danych od odbiorcy końcowego ze względu na bezpieczeństwo i szybkość przesyłania danych. A popyt na usługi cyfrowe jest na warszawskim rynku największy w kraju. 

Ze względu jednak na olbrzymie zapotrzebowanie na moc obliczeniową generowane teraz przez sztuczną inteligencję, dla której lokalizacja nie jest warunkiem, na znaczeniu mogą zyskiwać ośrodki regionalne, jak również rejony podmiejskie. Tym bardziej, że jednym z wymogów dotyczących specyfiki gruntów pod budowę data centers jest brak sąsiedztwa zabudowy wielorodzinnej. 

I tu dochodzimy do największej przeszkody dla branży, jaką jest pozyskanie odpowiednio przygotowanych gruntów. Takich, które zapewniałyby możliwość osiągnięcia określonych wymogów technicznych dla tego rodzaju inwestycji i umieszczenia potrzebnej infrastruktury zgodnie z przepisami prawa miejscowego. 

Kluczowym aspektem dla wyboru lokalizacji jest zagwarantowanie odpowiednich warunków przyłączenia, o mocy wystarczającej do zasilania centrum danych. Duże obiekty mają bowiem kilkadziesiąt razy większe zużycie energii niż magazyny oraz spore zapotrzebowanie na wodę do swoich systemów chłodzenia. A należy wspomnieć, że projektowane w Europie obiekty mają już moc nie kilkudziesięciu, a kilkuset megawatów.   

Ważne jest również bezpieczeństwo, jakie zapewnia lokalizacja. Data centers nie mogą być narażone na przerwy w dostawach i zakłócenia zasilania. Powinny być też m.in. położone w określonej odległości od głównych dróg, choć odpowiedni dostęp do infrastruktury komunikacyjnej ma tu też istotne znaczenie. 

Wyzwania klimatyczne

Przygotowanie takich inwestycji wymaga gotowości do współpracy operatorów sieci energetycznych z operatorami centów danych w zakresie zarządzania energią, by możliwe było dostosowanie obciążenia i dostępności energii, także tej magazynowanej. Branża stara się bowiem korzystać w jak największym zakresie ze źródeł odnawialnych. Z pomocą w rozbudowie i modernizacji sieci dystrybucji energii przychodzą fundusze unijne, dzięki  którym planowana jest poprawa infrastruktury energetycznej w Polsce. 

Wybór odpowiedniej lokalizacji pod centra danych istotny jest też w świetle przepisów unijnych dotyczących zmniejszenia zużycia energii końcowej w UE i konieczności raportowa przez centra danych o kluczowych wskaźnikach efektywności. Przekazywania informacji o zużyciu energii, wydzielonym cieple, rodzajach czynników chłodniczych oraz przepływie danych przychodzących i wychodzących.   

Ten aspekt sprawia, że już w fazie decyzyjnej związanej z planowaną inwestycją analizie poddawane są wszystkie parametry, które dotyczą emisji gazów cieplarnianych i wpływu obiektów na jakość środowiska, zarówno na etapie budowy, jak i w czasie eksploatacji. Poszukiwane są najlepsze rozwiązania dla zrównoważonego projektowania w tym zakresie. 

Wpisana w działalność centrów danych kontrola czynników środowiskowych sprawia, że podczas przygotowywania inwestycji rozpatrywany jest sposób wykorzystywania ciepła odpadowego, energii cieplnej, którą generują oraz możliwości nawiązania wielosektorowej współpracy w celu jego odzyskania. Centra pracujące w Europie starają być sprzężone z okoliczną infrastrukturą, aby mogły zostać wdrożone rozwiązania umożliwiające wykorzystanie wytwarzanego przez nie ciepła na przykład do ogrzewania obszarów miejskich albo w działalności lokalnych przedsiębiorstw.    

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Od 11 lat firma świadczy w całym kraju kompleksowe i strategiczne usługi doradcze. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. 

Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym. 

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

W 2016 roku firma Walter Herz zdobyła nagrodę CIJ EUROPE w kategorii Rising Star of the Year. Zyskała też tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2022 w konkursie CIJ AWARDS organizowanym w Polsce, a następnie zwyciężyła na poziomie regionalnym w Europie Środkowej i Wschodniej w konkursie podczas 8. edycji HOF Awards zdobywając tytuł Best of the Best Local Real Estate Agency of the Year. W 2024 roku po raz drugi zdobyła nagrodę Best Local Real Estate Agency of the Year.