Jak nowelizacja ustawy deweloperskiej wpłynie na rynek mieszkań

Na jakie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i kupujący? Czy wprowadzane od lipca br. regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl       

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A. 

Pod wieloma względami nowa ustawa deweloperska porządkuje kwestie, które zostały pominięte w aktualnie obowiązującym projekcie, np. temat umowy rezerwacyjnej czy sprzedaż miejsc postojowych. Dodatkowo pojawi się szereg nowych zapisów. Dla nabywców mieszkań jednym ze skutków wejścia w życie tej nowelizacji będzie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z który wiązać się będzie z koniecznością odprowadzenia składki w kwocie do 1 proc. wartości mieszkania. Wymóg ten podniesie finalną cenę lokalu nawet o kilka tysięcy złotych. W obliczu dwucyfrowej inflacji, podwyżek stop procentowych i wzrostów cen materiałów budowlanych wprowadzenie DGF jest w mojej ocenie jedynie dodatkowym, zbędnym czynnikiem cenotwórczym. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jako powód nowelizacji Ustawy UOKiK podawał, że od 2012 roku, od wejścia w życie pierwszej ustawy odnotowano 150 upadłości firm deweloperskich, tymczasem dane te dotyczyły firm budowlanych. Jak podaje PZFD od 2012 roku upadłość ogłosiły 3 firmy deweloperskie. Świadczy to o tym, że pierwsza ustawa spełniała swoje zadanie więc powód nowelizacji wydaje się inny.

Nowa ustawa wprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w razie upadłości dewelopera ma chronić środki klienta i to jest jak najbardziej zasadne, tyle że po wywiązaniu się z umowy przez dewelopera składka nie jest zwracana. Można zatem przypuszczać, że prawdziwym celem nowelizacji ustawy było wprowadzenie nowego podatku, który na koniec dnia zapłacą nabywcy w cenie mieszkania. Nowela znacząco zwiększa również biurokrację, co przełoży się na zwiększenie nakładu pracy po stronie deweloperów i banków, co znowu zostanie uwzględnione w cenie produktu czyli mieszkań.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

Regulacje z pewnością przełożą się na wzrost cen, gdyż zmiany w prawie bezpośrednio wpływają na koszty prowadzenia inwestycji i budowy.

Arkadiusz Król, radca prawny, dyrektor działu prawnego, członek rady nadzorczej Lokum Deweloper S.A.

Deweloperzy przywykli do tego, że duża dynamika polskiego prawodawstwa wywiera odczuwalny wpływ na ich funkcjonowanie, a efekty tego nie zawsze są widoczne dla naszych klientów. Część zmian oddziałuje bowiem na szeroko pojętą działalność operacyjną deweloperów. Nowelizacja ustawy deweloperskiej spowodowała zwiększenie jej objętości i z pewnością znajdzie szerszy zakres zastosowania niż jej dotychczasowa wersja. Zasadnicza część ustawy zacznie obowiązywać od drugiej połowy roku i przyniesie m.in. obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który kosztem środków deweloperów lub de facto ich klientów będzie pełnić funkcję swoistej poduszki finansowej dla nabywców mieszkań na wypadek sytuacji kryzysowych. Na pewno zmiana ta odbije się na ostatecznym koszcie wytworzenia lub zakupu lokalu. Kolejne zapisy dotyczą przede wszystkim większego sformalizowania umowy rezerwacyjnej. Wnoszona przy jej zawieraniu opłata zostanie ograniczona do 1 proc. wartości lokalu, przy czym jej zwrot będzie obligatoryjny, na przykład w przypadku odmownej decyzji banku w zakresie przyznania klientowi kredytu. Należy także wspomnieć o istotnej zmianie warunków rozpatrywania reklamacji. Obawiam się, że na tej płaszczyźnie może w przyszłości pojawić się wiele niejasności na linii deweloper – kupujący. Nowa ustawa deweloperska wprowadza rozbudowę prospektu informacyjnego, a także zmianę procedury odbioru lokalu. Warto pamiętać, że nie wszystkie transakcje zawierane po trzydziestym czerwca będą objęte reżimem nowej ustawy. Deweloperzy i ich klienci mają czas na oswojenie się z nową rzeczywistością, ponieważ co do zasady jedynie inwestycje wprowadzane do sprzedaży po tym terminie zostaną objęte nowymi wymaganiami.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Od 1. lipca br. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Nowe regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym  banki. Największą zmianą będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Oznacza to, że deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki, która ma gwarantować nabywcom większe bezpieczeństwo. Nie zmienia to jednak nic dla naszych klientów, którzy nigdy nie musieli się martwić o zakończenie realizacji inwestycji, ponieważ zawsze budowaliśmy osiedla z własnych funduszy i zakładaliśmy rachunki powiernicze.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Nowelizacja nie spowoduje rewolucji na rynku czy w działalności branży. Stanowi raczej modyfikację przepisów, uzupełnia je i doprecyzowuje, przede wszystkim w zakresie dodatkowego zabezpieczenia środków finansowych kupujących. Dla funkcjonowania rynku jako całości takie uporządkowanie procedur powinno mieć pozytywny efekt. Te zmiany nie powinny mieć istotnego wpływu na ceny.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Szacunki ekspertów, którzy oceniali wpływ nowelizacji na ceny mieszkań, w tym szczególnie koszty wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wskazują na wzrost w granicach 3-5 proc. Jesteśmy aktualnie świadkami serii podwyżek stóp procentowych, które przełożyły się na koszt kredytów, którymi swoje inwestycje finansują deweloperzy. Wojna będąca konsekwencją rosyjskiej agresji na Ukrainę spowodowała zerwanie łańcuchów dostaw w zakresie takich kluczowych dla branży materiałów jak beton, stal i drewno. Do tego dochodzi jeszcze presja cenowa związana z szybko kurczącym się rynkiem mieszkań na wynajem. To wszystko sprawia, że początkowo niewinnie wyglądające 3-5 proc., jako część większej kumulacji zjawisk przekładających się na mocne wzrosty cen, może w znaczący sposób obniżyć popyt i tak już mocno ograniczony drastycznym pomniejszeniem zdolności kredytowej Polaków. Dlatego branża powinna wywierać presję na rząd i parlament, aby odsunąć w czasie moment wejścia w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej. O ile rządzący nie mają wpływu na globalne rynki surowców i materiałów budowlanych, to już termin wejścia w życie nowych przepisów leży w ich gestii i w tym zakresie mogliby ograniczyć negatywne tendencje rynkowe. 

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Nowelizacja ustawy deweloperskiej zapewne będzie miała swoje plusy i minusy. Generalnie ma wprowadzić szereg zmian w części rozwiązań dotychczas obowiązujących zapisów, ich doprecyzowaniu lub uzupełnieniu. Głównym celem jest zwiększenie ochrony nabywców w relacjach z deweloperem. Niewątpliwie jedną z ważniejszych zmian jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma chronić klienta w przypadku problemów dewelopera, lecz również przed upadłością banku prowadzącego rachunek powierniczy. Z kolei odprowadzanie składek przez deweloperów będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami, a to może przełożyć się na wzrost cen mieszkań.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Ustawa deweloperska, która wchodzi w życie 1. lipca tego roku wprowadzi sporo zmian na rynku nieruchomości i odbije się na jego kondycji. Największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu. Innymi słowy, również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Zmiany te mają zwiększyć ochronę nabywców lokali i pełnić funkcję poduszki finansowej na wypadek kryzysu. Nowa ustawa deweloperska wprowadza też inne zmiany, m.in. rozszerza swoje zastosowanie także do umów rezerwacyjnych i określa ich podstawowe warunki, a także zmienia zasady wypłaty środków z rachunków powierniczych, czy też modyfikuje procedurę odbioru lokalu. Jak widać, jest to szereg nowych obowiązków nałożonych na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności, a te z kolei przekładają się na wzrost cen mieszkań.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Ustawa niestety wpłynie przede wszystkim na podwyżki cen mieszkań. W Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym każdy deweloper będzie musiał uwzględnić dodatkowe pieniądze na poczet nowych inwestycji. Poza tym, zmiana w harmonogramach wpłat klientów przełoży się bezpośrednio na płynność finansową firm deweloperskich. Ta będzie musiała być siłą rzeczy większa, a to oznacza droższe mieszkania. Oczywiście w gestii deweloperów będzie ustalenie sensownych granic cenowych. Naszym celem jest pozyskanie klientów, a nie odstraszenie, dlatego tu liczą się aktywne działania w obszarze oferty i obsługi nabywców, by finalnie zachęcały do zakupu nieruchomości. 

Katarzyna Suchojad-Stefaniak, dyrektor działu prawnego w Nickel Development

Wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej będzie skutkowało dalszym wzrostem cen nieruchomości. Trudno jest oszacować, w jakiej części podwyżka wynika z tego faktu, ale niewątpliwie jest jedną z jego konsekwencji. Najbardziej wymierne przełożenie na koszty projektu będzie miała wprowadzana konieczność utrzymywania rachunku powierniczego nawet po uzyskaniu przez budynek pozwolenia na użytkowanie oraz konieczność uiszczania przez inwestorów opłat na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. 

Z drugiej strony korzyścią dla nabywców będzie uregulowanie kwestii wysokości opłaty rezerwacyjnej i tego, że powinna trafiać na rachunek powierniczy na poczet późniejszego zakupu. Oceniamy pozytywnie tego typu zmianę, tym bardziej, że sami od dłuższego czasu praktykujemy taką właśnie politykę rezerwacyjną. Z niepokojem natomiast przyjmujemy nadanie nabywcom możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej przy stwierdzeniu w trakcie procedury odbiorowej wad istotnych w mieszkaniu. O ile rozumiemy intencje ustawodawcy w tej materii, to nie pochwalamy sposobu ukształtowania przepisu z tym związanego. Nie ma bowiem w treści nowelizacji dokładnych definicji ani „rzeczoznawcy”, brakuje np. zastrzeżenia, że może to być wyłącznie osoba wpisana na listę biegłych sądowych ani „istotnej wady”. Obawiamy się, że klienci dokonujący zakupów spekulacyjnie będą wykorzystywać prawo do odstąpienia jako kartę przetargową w negocjacjach z deweloperami. Mamy jednak nadzieję, że praktyka rynkowa pozwoli wypracować jakieś rozwiązanie, które będzie równoważyło pozycje nabywcy i sprzedającego w tej kwestii. 

Maciej Ługowski, dyrektor działu prawnego Ronson Development

Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w lipcu 2022 roku i wpłynie na cały rynek nieruchomości oraz podmioty z nim powiązane. W największym stopniu zmiany będą jednak dotyczyły deweloperów. Najważniejszą będzie wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To spore obciążenie finansowe dla deweloperów, które najprawdopodobniej znajdzie odzwierciedlenie w cenach. Z drugiej strony klienci otrzymają dodatkowe gwarancje, a zakup nieruchomości stanie się jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania kapitału. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w przeciwieństwie do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, nie ma limitu kwoty, do którego gwarancja obowiązuje. Klienci znajdą w niej szerokie uprawnienia dotyczące m.in. odbierania lokali. Ustawa obejmie też umowy rezerwacyjne i szczegółowe regulacje w tym zakresie. Zobowiąże nas także do rozbudowania prospektu. 

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z założenia ma poprawić skuteczność ochrony nabywców, przy czym należy zaznaczyć, że obecne regulacje w naszej ocenie w sposób wystarczający taką ochronę zapewniają. Bez wątpienia największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Dodatkowe nowe regulacje wiązać się będą  z dodatkowymi warunkami, jakie muszą spełnić deweloperzy oraz wyższymi kosztami. Przykładowymi składowymi nowej ustawy są m.in. rozszerzony zakres dokumentacji, z którym potencjalny klient ma prawo się zapoznać przed zakupem nieruchomości, m.in. decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczeniem o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, jak również tzw. domniemane uznanie wad podczas odbioru nieruchomości przez klienta czy konieczność utrzymania przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu przeniesienia własności ostatniej umowy deweloperskiej.  Gwarancje ustawowe to dodatkowe zabezpieczenia i nakłady, jakie musi poczynić deweloper aby wypełnić obowiązki nowego zarządzenia. Mogą w istotny sposób przełożyć się, nie tylko na wzrost cen mieszkań, ale także na większą ilość formalności czy wydłużenie procesu inwestycyjnego. 

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

Część zmian przyniesie jedynie zwiększenie kosztów inwestycji i skomplikowanie całego procesu, co z pewnością przełoży się na wzrost cen mieszkań. Należy pamiętać, że nadmierne i nieuzasadnione obciążenia firm deweloperskich będą miały negatywny wpływ na nabywców, którzy za swoje nowe lokale prawdopodobnie zapłacą więcej i odbiorą je później.

Marcin Michalec, CEO Okam

Przepisy w znaczącym stopniu wzmacniają ochronę praw nabywców lokali mieszkaniowych i domów jednorodzinnych. Jedna z bardziej znaczących zmian, jakie przyniesie nowelizacja ustawy deweloperskiej będzie dotyczyć powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zobowiąże on deweloperów do odprowadzania specjalnej składki o wartości do 1 proc. wartości mieszkania. 

Wśród innych istotniejszych zapisów są te dotyczące procedury odbioru lokali, większej formalizacji umów rezerwacyjnych, a także zmian w zasadach wypłaty środków z rachunków powierniczych. Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej ma stanowić 1 proc. ceny lokalu. Co więcej, prospekty informacyjne mają być bardziej rozbudowane, uwzględniać liczne informacje dotyczące choćby pobliskich linii kolejowych, sieci przesyłowych czy lotnisk. Z punktu widzenia osób indywidualnych ciekawą nowelizacją będzie zmiana w prawie budowlanym i ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mają ułatwić budowę domów o powierzchni do 70 mkw. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Celem nowej ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. W ocenie autora projektu, prezesa UOKiK dotychczasowe rozwiązania nie zapewniają dostatecznego poziomu ochrony. Proponowane zmiany są rewolucyjne, zarówno dla deweloperów, jak i nabywców i będą miały wymierny wpływ na kształtowanie się cen mieszkań i domów. Od 1 lipca br. zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym również banki. Największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Zmiany te mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku z tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. Może to przełożyć się na ceny lokali.